Wie viel Eigenkapital für eine Anlageimmobilie? Realistische Werte 2026
11. September 2026·5 Min. Lesezeit
Die häufigste Frage im Erstgespräch: wie viel Eigenkapital brauche ich für die erste Anlagewohnung? Die ehrliche Antwort hängt stark von Objekt, Bank und Ihrer sonstigen Bonität ab.
Die Grundregel: Nebenkosten decken
Kaufnebenkosten in Deutschland liegen bei 9–13 % des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 % (je Bundesland), Notar & Grundbuch ca. 2 %, ggf. Maklerprovision. Diese Nebenkosten will die Bank in aller Regel aus Ihrem Eigenkapital gedeckt sehen — sie finanziert das Objekt selbst zu 100 %, aber nicht die Nebenkosten.
Realistische Konstellationen
- 80 % Beleihung (klassisch): 20 % Eigenkapital + Nebenkosten, sicherste Zinskondition
- 100 % Finanzierung: nur Nebenkosten aus EK, marktüblich mit leichter Zinserhöhung
- 108–110 % Finanzierung: Bank finanziert auch Nebenkosten mit, deutlich höhere Zinsen und strengere Bonitätsanforderungen
Konkrete Zahlen für ein 250.000-€-Objekt in NRW
Nebenkosten NRW (6,5 % GrESt + 2 % Notar/Grundbuch + kein Makler bei Direkt-vom-Bauträger): rund 21.250 €. Bei 100 % Finanzierung reicht ein Eigenkapital von etwa 22.000 € um startklar zu sein — dazu ein solides Nettoeinkommen und Bonitätshistorie.
Wann Sie mit weniger auskommen
Bei bestimmten Konstellationen — Beamte, Ärzte, Selbstständige mit sehr stabilen Erträgen — sind auch 108 %-Finanzierungen mit Cashback verfügbar. Wir haben aktive Anleger mit -1.500 € EK zum Startzeitpunkt (siehe Case Dr. C.B. Leipzig). Das ist die Ausnahme, nicht die Regel.
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