108-Prozent-Finanzierung erklärt: Wann sie sinnvoll ist — und wann nicht
11. September 2026·5 Min. Lesezeit
Eine Finanzierung über 108 % des Kaufpreises inkl. Nebenkosten klingt für viele Anleger nach einem Nullkosten-Einstieg. Das ist teilweise richtig — aber nicht in jeder Situation die beste Option.
Was 108 % konkret bedeutet
Bei einer 108-%-Finanzierung leiht Ihnen die Bank nicht nur den Kaufpreis (100 %), sondern zusätzlich rund 8 % für die Nebenkosten. In einigen Fällen sogar mehr (110 % oder Cashback bei Bauträgeraktionen). Sie starten also mit einem höheren Darlehen, benötigen dafür weniger oder gar kein Eigenkapital.
Der Preis: höherer Zinssatz
- 80 % Beleihung: bester Zinssatz (aktuell ca. 3,5 % p.a. bei 10 Jahren Zinsbindung)
- 100 % Beleihung: 0,3–0,5 % Zinsaufschlag
- 108–110 % Beleihung: 0,7–1,2 % Zinsaufschlag, teilweise nur bei ausgewählten Objekten möglich
Wann sich 108 % wirklich lohnt
- Wenn das eingesparte Eigenkapital anderswo eine höhere Rendite bringt (z.B. weitere Immobilien)
- Bei starkem Steuerhebel: höhere Zinsen = höherer Zinsabzug = mehr Steuerersparnis
- Bei sehr guter Bonität, wo die Bank keine überzogenen Aufschläge verlangt
Wann Sie besser mehr Eigenkapital einsetzen
- Wenn Ihr Nettoeinkommen den höheren monatlichen Einsatz durch Vollfinanzierung nicht komfortabel abdecken kann
- Bei Objekten in B-Städten mit weniger Wertsteigerungspotenzial — dort belastet der Zinsaufschlag die Rendite überproportional
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