Neubau vs. Bestand als Kapitalanlage: Der ehrliche Vergleich 2026
11. September 2026·6 Min. Lesezeit
Die klassische Anleger-Frage: Lieber ein moderner Neubau mit niedrigerer Rendite und hoher Wertstabilität — oder ein saniertes Bestandsobjekt mit höherer Bruttorendite und mehr Instandhaltungsrisiko? Ein ehrlicher Vergleich, ohne Marketing-Sprech.
Kaufpreis pro Quadratmeter
Neubau in Top-15-Städten liegt aktuell bei 5.000–14.500 €/m² (München am oberen Ende, Leipzig/Dresden am unteren). Sanierter Bestand ist typischerweise 20–35 % günstiger, allerdings mit größerer Bandbreite je nach Zustand.
Rendite
- Neubau: 2,4–3,8 % Bruttomietrendite; kalkulierbare Instandhaltung
- Bestand saniert: 3,5–5,0 % Bruttomietrendite; Instandhaltungsrisiko bleibt
Steuerliche Vorteile
- Neubau: AfA 2–3 % linear + Sonder-AfA §7b bei KfW-40-QNG
- Denkmal-Bestand: Denkmal-AfA nach §7i (100 % über 12 Jahre) — der stärkste Steuerhebel
Wertentwicklung und Wiederverkauf
Neubau profitiert von zwei Effekten: Baukosten-Inflation, die den Wiederbeschaffungswert kontinuierlich hochzieht, und dem GEG-Bonus ab 2028, wenn Bestandsobjekte energetisch teuer nachgerüstet werden müssen. Bestand kann durch Sanierungspotenzial überproportional zulegen, birgt aber energetisches Risiko.
Wann welches Modell passt
- Neubau: für sicherheitsorientierte Anleger mit Fokus auf Cashflow ab Jahr 6–8 und maximaler Wertstabilität
- Sanierter Bestand: für Anleger mit hoher Steuerquote, die maximale AfA-Wirkung wollen
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