Sonder-AfA §7b EStG 2026: Wer profitiert, welche Objekte qualifizieren
11. September 2026·6 Min. Lesezeit
Die Sonder-AfA nach §7b EStG ist der aktuell attraktivste steuerliche Hebel für Neubau-Kapitalanleger. Sie ergänzt die reguläre AfA um 5 % pro Jahr über die ersten vier Jahre — auf die Herstellungskosten (nicht auf den Kaufpreis inkl. Grundstück).
Die Grundmechanik
§7b EStG erlaubt für neu geschaffenen Wohnraum eine Sonder-AfA von 5 % p.a. für vier Jahre — parallel zur regulären linearen AfA von 2 % bzw. 3 %. Insgesamt können Sie in den ersten vier Jahren also bis zu 8 % pro Jahr abschreiben. Bemessungsgrundlage sind die Herstellungskosten (Bau + Baunebenkosten), nicht der Grundstücksanteil.
Voraussetzungen 2026
- Bauantrag zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029 gestellt
- Herstellungskosten max. 5.200 €/m² Wohnfläche (Bemessungsgrundlage bis max. 4.000 €/m²)
- Effizienzhaus-40-Standard mit QNG-Plus-Zertifizierung verpflichtend
- Nutzung zu Wohnzwecken für mindestens 10 Jahre
Rechenbeispiel: 4.000-€/m²-Wohnung mit 60 m²
Herstellungskosten (Bemessungsgrundlage): 240.000 €. Sonder-AfA §7b pro Jahr: 12.000 €. Plus reguläre AfA (2 % linear): 4.800 €. Gesamter Abschreibungsbetrag pro Jahr in Jahren 1–4: 16.800 €. Bei 42 % Grenzsteuerquote entspricht das einer jährlichen Steuerersparnis von rund 7.056 €, also 28.224 € über vier Jahre allein aus §7b.
Häufige Denkfehler
- Die 5.200 €/m²-Grenze ist die Baukostenobergrenze, nicht der Verkaufspreis inkl. Marge und Nebenkosten
- Sonder-AfA fällt nach Jahr 4 komplett weg — der laufende Cashflow verschlechtert sich dann sprunghaft (siehe unsere Kalkulationen zu Duisburg Masurenallee)
- Bei Verkauf vor Ablauf von 10 Jahren wird die Sonder-AfA rückwirkend aberkannt
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