Cashflow-negativ am Anfang: Warum das kein Problem ist
11. September 2026·4 Min. Lesezeit
Wenn Sie in Rechnungen zu Anlagewohnungen einen monatlichen 'Einsatz' von 100–300 € sehen, klingt das wie ein Verlust. Es ist keiner — es ist die Vermögensaufbau-Prämie eines gehebelten Investments.
Der Denkfehler
Der monatliche Cashflow zeigt nicht Ihre Rendite. Er zeigt, wie viel von Ihrem Nettoeinkommen in die Tilgung fließt. Diese Tilgung ist Vermögensaufbau — Sie tauschen Cash gegen Immobilieneigentum. Die reine Cashflow-Betrachtung übersieht 3 der 4 Vermögens-Bausteine.
Die vier Bausteine des Vermögenszuwachses
- Wertsteigerung: ca. 3 % p.a. Inflation-basiert bei Wohnimmobilien
- Tilgung: monatlich, planbar, unabhängig vom Markt
- Cashflow: negativ am Anfang, positiv ab Jahr 6–8 durch Mietsteigerungen
- Steuervorteile: AfA + ggf. Sonder-AfA §7b oder Denkmal-AfA
Rechenbeispiel
Krankenpfleger, 31 Jahre, Dresden. Monatlicher Einsatz Jahr 1: 296 €. Gefühlt: 3.552 € 'Verlust' pro Jahr. Realität: nach 10 Jahren rund 89.628 € Vermögenszuwachs aus Verkaufserlös minus Restschuld minus Eigenkapital — plus 29.236 € kumulierte Steuerersparnis. Insgesamt +118.864 € gegenüber einem eingesetzten Kapital von ca. 44.000 €. Rendite p.a. aufs Eigenkapital: 13,4 %.
Wer nur auf den monatlichen Cashflow schaut, missversteht den Hebel-Effekt. Wichtig ist der Vermögenszuwachs nach 10 Jahren — der Cashflow ist die Prämie, die Sie dafür zahlen.
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