Vermögensaufbau mit Immobilien: Warum 10 Jahre der richtige Horizont sind
11. September 2026·4 Min. Lesezeit
Immobilien als Kapitalanlage arbeiten mit Zeit — nicht gegen sie. Die 10-Jahres-Haltedauer ist kein Zufall, sondern die logische Konsequenz aus Steuerrecht und Wertentwicklung.
Der Sweet-Spot bei 10 Jahren
- §23 EStG: nach 10 Jahren ist der Verkaufsgewinn steuerfrei
- Sonder-AfA §7b: erfordert 10 Jahre Wohnnutzung — vorher rückwirkende Aberkennung
- Wertsteigerung: 3 % p.a. Inflation × 10 = ca. 34 % Wertwachstum
- Tilgung: 10 Jahre bei 1,5 % anfänglicher Tilgung = ca. 15–18 % des Ursprungsdarlehens abgezahlt
Rechenbeispiel: 250.000-€-Wohnung nach 10 Jahren
- Wert nach 10 Jahren (3 % p.a.): rund 336.000 €
- Restschuld: rund 200.000 € (bei 100 % Finanzierung, 1,5 % Anfangstilgung)
- Eigenkapital im Objekt: 336.000 − 200.000 = 136.000 €
- Steuerersparnis über 10 Jahre: 20.000–35.000 € (je nach AfA-Konstellation)
- Gesamtwert nach 10 J. abzüglich Kaufpreis-EK (~25.000 €): + 90.000–125.000 €
Was danach passiert
Nach 10 Jahren können Sie steuerfrei verkaufen oder weiter halten. Halten Sie weiter, verbessert sich der Cashflow durch Mietsteigerungen jährlich, während die Tilgung weiter läuft. Verkaufen Sie, ist der Erlös die Grundlage für ein Portfolio-Upgrade — mehr oder größere Objekte.
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