Spekulationsfrist bei Immobilien: 10 Jahre halten, steuerfrei verkaufen
11. September 2026·4 Min. Lesezeit
Die 10-Jahres-Regel ist der zentrale Renditehebel des privaten Immobilien-Investments in Deutschland. Wer sie versteht und einhält, spart bei Verkauf einen fünf- bis sechsstelligen Betrag.
Der Kern von §23 EStG
Wird eine Immobilie zwischen Anschaffung und Veräußerung mindestens 10 Jahre gehalten, ist der Veräußerungsgewinn bei privaten Anlegern steuerfrei. Kürzer gehalten: Der Gewinn wird mit dem persönlichen Grenzsteuersatz voll versteuert. Das gilt für den 10-Jahres-Zeitraum zwischen den Notarurkunden.
Rechenbeispiel: 200.000 € Verkaufsgewinn
- Verkauf nach 9 Jahren: 200.000 € × 42 % Grenzsteuer = 84.000 € Steuerlast
- Verkauf nach 10 Jahren + 1 Tag: 0 € Steuerlast, gesamter Gewinn bleibt beim Anleger
Was zählt zur 10-Jahres-Frist
- Fristbeginn: Datum der notariellen Kaufurkunde (Anschaffung)
- Fristende: Datum der notariellen Verkaufsurkunde (Veräußerung)
- Bei vermieteten Objekten: strenge 10-Jahres-Frist, keine Ausnahme
- Bei eigengenutzten Objekten: verkürzte Frist unter bestimmten Bedingungen
Halten Sie Ihre Anlagewohnung mindestens 10 Jahre und einen Tag — das ist die häufigste teure Fehler-Vermeidung bei privaten Investoren.
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