Steuervorteile für Immobilien-Anleger 2026: Der komplette Überblick
11. September 2026·5 Min. Lesezeit
Immobilien-Kapitalanleger nutzen mehrere Steuerhebel parallel. Wer nur die AfA kennt, verschenkt oft die Hälfte der möglichen Ersparnis.
Reguläre AfA (Absetzung für Abnutzung)
Wohngebäude, Baujahr ab 1925: 2 % linear p.a. auf die Anschaffungskosten (ohne Grundstück). Baujahr vor 1925: 2,5 % linear. Neubau (Bauantrag ab 01.01.2023): 3 % linear. Die AfA gilt über die gesamte Nutzungsdauer und mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen jedes Jahr.
Sonder-AfA §7b EStG
Für neu geschaffenen Wohnraum im KfW-40-QNG-Plus-Standard: zusätzlich 5 % p.a. über 4 Jahre linear. Insgesamt in den ersten 4 Jahren bis zu 8 % Abschreibung pro Jahr. Details siehe unser separater Artikel zur Sonder-AfA §7b.
Denkmal-AfA §7i EStG
Für Modernisierungs-/Instandsetzungskosten an denkmalgeschützten Gebäuden: 9 % p.a. Jahre 1–8, dann 7 % p.a. Jahre 9–12. Insgesamt 100 % der Sanierungskosten in 12 Jahren abgeschrieben.
Zinsabzug
Die Zinsen für ein Immobiliendarlehen sind zu 100 % als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung absetzbar. Bei einem Darlehen von 250.000 € und 3,5 % Zinssatz sind das rund 8.750 € pro Jahr — bei 42 % Grenzsteuersatz eine Ersparnis von 3.675 € allein aus dem Zinsabzug.
Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten sind bei vermieteten Immobilien anteilig auf die Nutzungsdauer verteilt absetzbar (im Rahmen der AfA-Bemessungsgrundlage).
Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren
Nach §23 EStG entfällt die Steuerpflicht auf den Verkaufsgewinn nach Ablauf von 10 Jahren zwischen Anschaffung und Veräußerung. Das ist rechnerisch der größte einzelne Steuervorteil.
Kombiniert ergeben diese Hebel oft eine effektive Steuerquote auf die Mieteinnahmen von unter 15 %, in Sonder-AfA-Jahren sogar 0 % oder negativ (Steuererstattung übersteigt Mieteinnahmen).
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